Итак, принимаем квартиру. Каков порядок, на что обращать внимание и как проверять? Поехали...

1. ПЕРВОЕ И ГЛАВНОЕ: "Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в статье 8, четко устанавливает:

Это означает, что, для начала, стоит вежливо попросить показать это самое разрешение на ввод в эксплуатацию Вашего дома. Если на Ваш вопрос Вам ответили отказом, то все пункты, что ниже, можно не читать. Ибо этот отказ означает только одно - дом "не сдан"! В этом случае попытка передачи Вам [недостроенного] объекта долевого строительства, квартиры, незаконна и Вы имеете право не подписывать никаких актов, которые Вам предлагают подписать. Более того, лучше этого не делать, до тех пор пока данное разрешение Вам не покажут. Вместо этого стоит напомнить представителю застройщика, что в соответствии с частью 3 статьи 6 того же закона:

Так что то, что Вас пригласили по телефону и Вы вообще пришли - это чисто случайное совпадение и вообще редкая удача для них!

Если до этого все-таки дошло, то, похоже, Вам все-таки не повезло с застройщиком и следующий этап - спокойно сидеть дома, пить чай с плюшками и ждать, когда застройщик соизволит пригласить Вас на очередные "смотрины". Благоразумно, также, будет подыскать себе юриста... Так, на всякий случай

Наверняка Вам напомнят, что "Вы обязаны принять квартиру в течение ххх срока, т.к. это условие прописано у Вас в договоре!". Если совсем коротко, то это блеф. Максимум, на что может рассчитывать застройщик, включив в договор данный пукт - что не познее этого срока вы начнете принимать квартиру. Ибо приемка - это процесс... Который может длиться довольно долго, в зависимости от того, как быстро Вы с застройщиком договоритесь обо всех деталях.

Расторгнуть договор строительства застройщику будет тоже очень затруднительно, но об этом, если приспичит, Вам уже расскажет Ваш юрист, так что сильно не волнуйтесь Волноваться должен застройщик, который предложил передать Вам квартиру, фактически ее недостроив (недооформив необходимые документы).

2. ЕСЛИ РАЗРЕШЕНИЕ ВСЕ-ТАКИ ЕСТЬ... НАЧИНАЕМ ОСМОТР:

2.1. Что взять с собой?
- Бумагу для записей;
- Ручку, карандаш;
- Рулетку;
- Спичечный коробок;
- Правило длинной 2 метра;
- Зарядку для мобильника + сам мобильник;
- Табуретку/стул/стремянку;
- Лампочку;
- Небольшой уровень для проверки установки радиаторов отопления;
- Фотоаппарат;

2.2. На что смотрим и как проверяем:

2.2.1 Бетонные конструкции(стены, перекрытия):

       Что проверяем:
        - отклонения от вертикали;
        - смещения стен;
        - наплывы бетона/впадины;
        - торчащие куски арматуры;
        - местные неровности более 5мм;
        - трещины в несущих стенах и перекрытиях;
        - незаполненные раствором монтажные стыки швы;

       Как проверяем:
        - приложив 2х метровое правило. Максимальный зазор между перекрытием и правилом - 5мм;

       Нормативные документы:
        - СНиП 3.03.01-87 : НЕСУЩИЕ И ОГРАЖДАЮЩИЕ КОНСТРУКЦИИ;

       Комментарии:
        Стены Вам, конечно, абсолютно ровно не сложит никто и никогда. Но вполне можно добиться,
        чтобы особо сильные изъяны оштукатурили.

        Наплывов бетона быть не должно (у себя уже видел парочку). Если думаете, что это фигня - вспомните
        мои слова когда будете сами снимать их болгаркой. Вспотеете! Так что пусть застройщик сам убирает
        свои косяки.

        Трещин, в принципе, быть не должно - монтаж панелей с трещинами запрещен, но всякое бывает.
        И даже если вы увидите трещину, то скорее всего, это будет усадочная, а не силовая и раскрытием
        менее 0,4мм, но внимание на нее обратить надо и в список недостатков включить. Кто знает, что с
        ней будет в будущем? Не задокументируете это сейчас - потом все свалят на Ваш ремонт!

       Ссылки:
        Типичные ляпы       

2.2.2 Двери, окна.

       Что проверяем:
        - отклонение проемов от вертикали (максимум 20мм);
        - зазоры между рамой и проемом в стене (те, которые потом запениваются. Разрешенный максимум - 20мм
          с каждой стороны);
        - отсутствие трещин/сколов/царапин на стеклопакетах;
        - стеклопакеты должны быть двухкамерными (иметь 3 стекла) (см СНиП). Могут быть однокамерными, если стекло стоит специальное;
        - легкость открывания всех створок, в том числе в режиме проветривания, если такой предусмотрен;
          Все ручки должны вращаться легко, без заеданий;
        - наличие уплотнителей по периметру створок в месте прилегания к раме;
        - наличие пароизоляции между рамой окна и стеной;
        - чистоту стекол и рам снаружи (их частенько заляпывают краской нерадивые маляры. Чистить их потом -
           только врагу пожелать. Так что временно считаем застройщика врагом ;P )

       Нормативные документы:
        - СНиП 3.03.01-87 : НЕСУЩИЕ И ОГРАЖДАЮЩИЕ КОНСТРУКЦИИ;
        - СНиП II-3-79: СТРОИТЕЛЬНАЯ ТЕПЛОТЕХНИКА;
        - СНиП СН 481-75: ИНСТРУКЦИЯ ПО ПРОЕКТИРОВАНИЮ, МОНТАЖУ И ЭКСПЛУАТАЦИИ СТЕКЛОПАКЕТОВ;

       Ссылки:
        Про стеклопакеты
        Сколько камер должно быть в стеклопакете

       Комментарии:
        Основное внимание - окнам. Если "просевший" проем двери еще можно как-то откорректировать при установке
        дверной коробки, то с окнами все сложнее. Неправильно установленное оно будет запотевать, зимой промерзнут
        откосы, что в конце-концов приведет к грибку или порче отделки. Типичные ляпы при установке окон смотрите
        тут.

        Если есть возможность - проверьте правильность установки окон. Со стороны улицы должна быть наклеена
        предварительно сжатая уплотнительная саморасширяющаяся лента (ПСУЛ). Она пропускает воздух, но хорошо
        защищает от дождя. Если заделать шов со стороны улицы цементно-песчаным раствором, строительной мастикой
        или силиконом, в принципе тоже можно защититься от воздействия стихии. Но при этом нет никакой гарантии, что
        вода в щель все-таки не проникнет.

        Со стороны помещения должна быть установлена пароизоляция в виде непрерывного контура. Для этого используют
        специальные самоклеящиеся ленты: бутилкаучуковые или алюминиевые.

        Если две последние рекомендации не будут учтены, пенный утеплитель под воздействием дождя через некоторое
        время просто рассыплется, а сквозь неплотный шов будут активно задувать ветер и проникать уличный шум. Самое противное
        то, что под воздейсвием ветра все эти щели будут так сладко "петь" Вам зимой, что спать не сможете.

        "На пальцах" это понять тяжело, так что читайте вот это. Там с картинками.

2.2.3 Водоснабжение канализация и отопление

       Что проверяем:
        - отсутствие луж вокруг стояков;
        - отсутствие подтеков на трубах в местах их соединения;
        - работоспособность кранов;
        - наличие теплоизоляции на трубах водоснабжения и отопления (обычно это серый чехол из полиэтиленовой
          пенки одетый на трубу). Про это ВСЕ почему-то забывают, так что если есть желание найти повод не подписывать
          акт (ну, бывают в жизни разные моменты) - вот он Ваш шанс!

        - отсутствие трещин в фановых трубах, присутствие и надежность крепления заглушек на отводах;

        - радиаторы отопления должны быть установлены строго горизонтально (проверяем уровнем);
        - если установлены регуляторы температуры, то проверьте их работоспособность (должны легко крутиться);

        - не ленимся спуститься в подвал и осмотреть его на предмет протечек. Не забываем, что это тоже
          в некотором смысле Ваша квартира. Он должен быть сухим. Мокрый может свидетельствовать о нарушениях
          в гидроизоляции фундамента при строительстве. Возможный результат - болото в подвале каждую весну и осень,
          грибок на стенах лестничной клетки, тучи комаров и прочей твари. В любом случае, мокрый подвал - повод
          как минимум его осушить. Озабачиваться этим должен застройщик а не Вы. Следующий осмотр - через
          неделю-другую после откачки.
 
2.2.4 Вентиляция

       Что проверяем:
        - наличие вентиляционных дырок в перекрытиях. Вентканал может быть установлен, а вот пробить дырку в
          перекрытиях иногда забывают. Тут нам пригодится фонарик и спички;
       
        Комментарии:
         Вентиляция - еще один хороший повод чтоб придраться. Дело в том, что существующие нормы расчитаны на
         старые деревянные двери и окна со щелями в палец толщиной. С хорошей железной дверью и стеклопластиковыми
         окнами нормальному притоку свежего воздуха попросту неоткуда взяться... Как результат - система вентиляции
         часто не работает уже от рождения.

2.2.5 Электрика

       Что проверяем:
        - работоспособность лампочек и выключателей (тут нам пригодится лампочка, если строители "забыли" их ввернуть);
        - работоспособность розеток (тут нам пригодится зарядка для мобильника

2.3. Не забываем сделать:

       - Переписать серийный номер и текущие показания счетчика электричества;
       - Переписать серийный номера и показания приборов учета воды и тепла (если уже установлены).
         Если застройщик отдает установку счетчиков на откуп дольщику - внимательно проверяем номера на счетчиках и
         в документах которые Вам передает застройщик. Они должны совпадать, естественно.
       - Осматривая квартиру, не поленитесь осмотреть так же фасад (внешнюю отделку), лестничную клетку(общие помещения),
         лифт, подвал и благоустройство территории. Ведь все это тоже было включено в стоимость квадратного метра вашей квартиры.
         Если что-то недоделано, оно может служить основанием для отказа в подписании Вами акта приемки и ведет к составлению
         "акта о выявленных недостатках" (см ниже).

4. ЧТО СО ВСЕМ ЭТИМ ДЕЛАЕМ:
   
    Если недостатков не обнаружено, либо, если Вы готовы мириться с ними, то следующий после осмотра шаг -
    подписывание "акта приема-передачи объекта долевого строительства". После этого получаете ключи и начинаете
    делать ремонт.

    Если недостатки есть[чаще всего], и мириться Вы с ними не хотите, то "акт приема-передачи объекта долевого
    строительства" не подписывается. Вместо этого составляется "акт о выявленных недостатках". См часть 5 статьи 8 закона.

В этот акт записываются все выявленные недостатки, замечания и сроки их устранения. Будьте внимательны, лучше вписать
    больше, чем меньше. Ибо все что Вы не впишите в акт, в случае судебного разбирательства в будущем, будет трактоваться
    застройщиком как результаты Вашего неумелого ремонта.

    После вручения этого акта застройщику (оставьте себе копию) - ждем когда он все устранит и пригласит нас на очередной
    осмотр. Процедура может повторяться до тех пор, пока все Ваши замечания не будут устранены, либо до тех пор пока
    застройщик в письменном виде откажется их устранять. В последнем случае его отказ может быть обжалован в суде.

    Полезно приложить к описи недостатков их фотографии. Здесь пригодится спичечный коробок или линейка.
    Снятые крупно на фоне "косяка" они послужат ориентиром, чтобы можно было визуально оценить масштаб беды.
   
    В любом случае, какой бы из актов Вы не заполняли, полезно указать в них вещи, которые Вы были не в состоянии
    проверить. Например пожарная сигнализация, лампочки освещения (если в квартире небыло электричества на момент
    осмотра, например), отопление (если приемка летом) и т.д... В подобных случаях лучше сделать запись в акте с
    формулировкой "ХХХ - не проверялось, в связи с отсутствием технической возможности". Это позволит предъявить
    застройщику претензии в будущем, если что-то действительно окажется нерабочим (такое бывает).

    Сильно упростить процесс устранения ляпов можно, если попытаться найти некие компромиссные решения, которые
    удовлетворят и Вас и застройщика. Не нужно зарываться, требуя от застройщика невозможного, но и безропотно идти
    у него на поводу тоже не стоит. Везде ведь люди работают, значит всегда можно договориться. Ведите конструктивный
    диалог, ибо "наездов" никто не любит.

5. ЗАКЛЮЧЕНИЕ:

    Гарантия на объект долевого строительства составляет не менее 5-ти лет. (часть 5 статьи 7 закона).
    Однако будьте благоразумными - своевременно выявив и потребовав устранения всех недостатков на
    этапе приемки квартиры вы не только сэкономите себе кучу нервов, но и денег. Опыт показывает, что после подписания
    акта застройщик добровольно устранять ничего не будет, только по решению суда. Это означает, что после подписания акта все
    недоделки придется устранять, скорее всего, не застройщику, а управляющей компании... причем за ваши же деньги которые
    вы перечисляете ежемесячно на обслуживание дома. Т.е. фактически вы заплатите 2 раза за одно и то же. Так что проявите
    настойчивость при общении с застройщиком, у вас есть очень весомый для него аргумент - ваша подпись в акте приемки!

    Отнеситесь внимательно к наличию разрешения на ввод в эксплуатацию. Оно не только является необходимым для государственной
    регистрации объекта недвижимости, но и, в определенной степени, гарантирует что жилье соответствует стандартам и не все так плохо
    с подключением энергосетей. Напротив, будьте крайне осторожны, когда Вам предлагают подписать акт приемки и не показывают
    данное разрешение... Мало того, что это противозаконно, так это еще и неприятный звоночек о том, что у застройщика что-то не совсем
    в порядке со строительством.

    На момент проведения госкомиссии (на основе решения которой и выдается разрешение о вводе в эксплуатацию) в доме должны быть подключены все коммуникации
    (лифтовое оборудование вводят в эксплуатацию, как правило, после заселения 70–80 процентов жильцов). Срок сдачи может задерживаться до
    квартала, а срок заселения – от трех месяцев до полугода.

Успехов Вам в приемке Вашего жилища Надеюсь кому-то поможет...