Уважаемые соседи ! лично мне кроме тарифа на отопление 20.28 не нравится тариф на текущий ремонт общего имущества ! 8.34+ещё и2.0 эксплуатация против 4 .57 в доме с ТСЖ  ! набегает неплохо ! в УК сообщили ,что всё просчитано,на всё есть объяснение,но на круг всё равно раза в 1.5 дороже ! обещают,если не понравится,можем через год своё ТСЖ организовать . так подписывать договор или нет?! ваши рекомендации ?

Вот и сэкономим

"Тихий" во многом прав, не научимся на чужом опыте, будем потом искать виноватых и кусать локти.
Надо не перепалку устаивать, а делиться мнениями и решениями.
А ляпать типа "за нас и так все решат, и будем делать как скажут" - это по крайней мере не серьезно.
Я не хочу за это расплачиваться своим карманом.
Я и так из-за позднего окончания работ имею убытки - вместо 11% я до сих пор плачу банку 16%,
а предьяву предьявить не кому, потому что у них (АД) все по закону перенос окончания строительства.

Имхо: Если нечего сказать - лучше промолчать. Будем послушать, что скажут ГУРУ. Среди нас есть и юристы,и строители ......

Всех с Новым годом!
Вот, написал на досуге замечания к проекту договора. Это пока не есть окончательный протокол разногласий, ибо
жду ваших замечаний и дополнений.
=========
ЗАМЕЧАНИЯ К ДОГОВОРУ В ВАРИАНТЕ ОАО «АРТ-ДАЧНОЕ»

Предмет договора (пункты 1.1, 1.2):

Согласно ч.3 ст. 162 ЖК РФ, в договоре управления многоквартирным домом в обязательном порядке должны быть указаны состав общего имущества многоквартирного дома и перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества. В предлагаемом варианте договора состав общего имущества и перечень услуг не приводятся, что делает его беспредметным.

Предлагаем включить в договор в виде приложений состав общего имущества и перечень работ (услуг) по его содержанию, как это предусмотрено в Примерном договоре управления многоквартирным домом, утверждённом распоряжением Жилищного комитета Санкт-Петербурга № 31-р от 27.03.2007 г. (далее – «Примерный договор»).

Обязанности Управляющей компании (пункты 2.1.1 – 2.1.16)

В предлагаемом договоре имеется ссылка на то, что Управляющая компания осуществляет работы по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с действующим законодательством (п.2.1.2). В Примерном договоре перечень норм действующего законодательства конкретизирован (п.2.1.3 Примерного договора). Предлагается дать развёрнутый перечень.

Также, в предлагаемом варианте совершенно отсутствуют такие важные обязанности Управляющей компании, предусмотренные Примерным договором, как обязательный ежегодный письменный отчёт перед Собственником о выполнении договора за прошлый год и незамедлительное информирование Собственника о предстоящих ремонтных работах и отключении оборудования. Между тем обязанность управляющей компании отчитываться перед собственниками прямо предусмотрена п.11 ст.162 ЖК РФ. Пункт об отчёте нужно обязательно включить в договор, максимально подробнее изложив форму его предоставления.

Кроме этого, в пункте 2.1.7 предлагаемого договора следует конкретизировать перечень предоставляемых коммунальных услуг.

Права Управляющей компании (пункты 2.2.1 – 2.2.9)

Пункт 2.2.6 предлагаемого договора прямо противоречит действующему законодательству (а именно Правилам предоставления коммунальных услуг, утверждённым Постановлением Правительства РФ № 307 от 23.05.2006), которое разрешает прекращение исполнения услуг лишь после 6 месяцев неоплаты и письменного предупреждения, а не 3 месяцев, как в договоре. Пункт следует привести в соответствие с требованиями закона.

Пункт 2.2.7 предусматривает проверку Управляющей компанией соблюдения Собственником требований пункта 2.3.3. Совершенно непонятно, каким образом условия данного пункта вообще можно проверять, да и сам он представляется излишним (см.ниже). Предлагается исключить этот пункт из перечня проверяемых. Желательно также конкретизировать процедуру проверки по остальным пунктам.

Обязанности Собственника (пункты 2.3.1 – 2.3.18)

В пункте 2.3.1., кроме обязанности Собственника оплачивать услуги Управляющей компании, предусмотрена также его обязанность «возмещать Управляющей компании расходы, связанные с исполнением договора», которые включаются в счёт на оплату услуг. Что это за расходы? Каков их размер? Кто его определяет? Кто устанавливает факт расходов? Предлагаемый договор ничего об этом не говорит, а в Примерном договоре ничего подобного просто нет. Данная формулировка предоставляет массу возможностей для злоупотреблений и двусмысленного толкования, и потому категорически должна быть исключена.

Пункт 2.3.3. непонятен. Каким именно образом Собственник обязан предоставить Управляющей компании право заключения договоров? Дать доверенность? Но право УК заключать договоры с поставщиками услуг уже предусмотрено предлагаемым договором (пункт 2.2.1), зачем это дублировать? Предлагается этот пункт исключить.

Пункт 2.3.5. Что значит «своевременно»? Это 1 день, 3 дня, неделя, месяц? Вопрос не праздный, так как несоблюдение пункта грозит санкциями (п.2.3.18). Предлагается установить недельный срок информирования, как в п.2.3.4 Примерного договора.

Права Собственника (пункты 2.4.1 – 2.4.5)

Пункт 2.4.3 в предлагаемой редакции ущемляет права Собственника, ограничивая минимальный период отсутствия пользователей жилого помещения для перерасчёта платы за коммунальные услуги одним месяцем, в то время как Правила предоставления коммунальных услуг устанавливают этот период равным 5 дням (п.54 Правил). Необходимо установить период 5 дней.

Отсутствуют важные права Собственника, предусмотренные Примерным договором:

- Требовать от Управляющей организации надлежащего выполнения работ и услуг в соответствии с условиями Договора.

- В пределах, установленных законодательством, требовать и получать у Управляющей организации информацию о качестве, объемах, сроках и стоимости выполнения работ и оказания услуг по Договору, в т.ч. ежегодно в течение первого квартала текущего года получать у Управляющей организации письменный отчет о выполнении Договора за предыдущий год.

- Требовать от Управляющей организации возмещения убытков и вреда, причиненных вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения последним своих обязанностей по Договору.

- Инициировать и проводить общие собрания собственников помещений в Многоквартирном доме для рассмотрения вопросов, связанных с исполнением Договора, в том числе рассмотрения отчета, представленного Управляющей организацией во исполнение Договора, и с учетом соответствующих решений таких собраний направлять предложения по предмету Договора Управляющей организации.

Эти положения необходимо включить в договор.

Цена и порядок расчётов (пункты 3.1 – 3.12)

Так как формулировка «цена» вряд ли применима к комплексу работ по обслуживанию дома, название раздела лучше изложить как «Платежи и расчёты по договору».

Пункт 3.3. Размер платы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в соответствии с действующим законодательством должен определяться не Управляющей компанией,  а общим собранием собственников помещений многоквартирного дома. В случае, если такого собрания не проводилось, действуют городские тарифы: таково требование Жилищного кодекса РФ (п.4 ст. 158). Поэтому формулировку пункта требуется привести в соответствие с законом.

Пункт 3.4. Во второй строке после слова «администрацией» пропущено «г.Санкт-Петербурга». Если этого не вставить, то содержание пункта можно понимать двусмысленно.

Пункт 3.9. Следует добавить, что порядок устанавливается Управляющей компанией в соответствии с действующим законодательством (можно не конкретизировать). Иначе получится, что УК может в одностороннем порядке произвольно устанавливать любой порядок.

Пункт 3.10. Здесь не сказано, кем устанавливается необходимость оплаты дополнительных работ. Это может быть только общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, и это обязательно нужно отразить.

Ответственности сторон (пункты 4.1 – 4.12)

Здесь в целом приемлемо. Пункт 4.7. не предусмотрен действующим законодательством, но в интересах платёжной дисциплины и он допустим.

Особые условия (пункты 5.1 – 5.3)

Пункт 5.3 устанавливает слишком короткий срок предъявления претензий, не предусмотренный никакими законами. Разумно увеличить его хотя бы до 1 месяца.

ТАРИФЫ

Здесь имеются ряд позиций, не предусмотренных действующим законодательством, и необоснованное увеличение платежей по ряду других позиций.

«Эксплуатационные расходы». Это очень общая формулировка, в которую можно включить всё что угодно. Более того, все реальные эксплуатационные расходы уже включены в статьи «Содержание общего имущества» и «Текущий ремонт». Статью нужно исключить.

«Санитарное содержание придомовой территории». Тариф составляет 1,42 за кв.м., в то время как городской тариф 1.29. В принципе, повышение оправдано, так как городской тариф – для бедных, не обеспечивает нормального качества. Повышение можно принять, но, опять же, по закону такое решение принимается только общим собранием.

«Текущий ремонт общего имущества». Предложен тариф 8,34, в то время как городской тариф 4,57. Тем более что дом новый, и ремонтировать, собственно, должно быть нечего. Нужно сделать городской тариф.

«Уборка лестничных клеток». Наш тариф 2,84, городской – 1,27. В принципе, повышение оправдано, так как городской тариф – для бедных, не обеспечивает нормального качества. Повышение можно принять, но, опять же, по закону такое решение принимается только общим собранием.

«Отопление». Предлагается тариф 20,28 при городском тарифе 10,86 в 2008 году. На 2009 год тариф установлен в размере 806 руб/Гкал (распоряжение  № 141-р от 19.11.2008), и при нормативе потребления 0,0167 Гкал/кв.м. в отдельных квартирах (установлен Распоряжением Комитета по тарифам СПб от 31.10.2007 № 143-р) получаем ежемесячную плату 13,46. Повышение в полтора раза! Представители УК дают устные объяснения, что плата за отопление будет взиматься только в отопительный период, но в договоре этого нет. Требуется либо оговорить условие о периоде оплаты в тексте договора, либо вернуть городской тариф.

«Телеантенна». Почему-то установлена плата с квадратного метра, хотя сама природа услуг телетрансляции не допускает зависимости от метража. При тарифе 1,29 с 75-метровой квартиры получается 97 рублей. На самом деле услуги кабельных телесетей (ОАО «ТКТ», ООО «П.А.К.Т») в настоящее время обходятся управляющей компании в 35-50 рублей с точки, плата с населения составляет 45-77 рублей. Разумнее было бы установить фиксированную плату с точки в пределах 60-80 рублей (в зависимости от числа каналов).

«Резервный фонд», 0,30 руб. Что это за фонд, на что он тратится – в договоре нет ни слова. Действующее законодательство допускает возможность создания таких фондов, но только решением общего собрания.

«Дежурный по дому», «Охрана». Объём услуг дежурного и охраны в договоре нигде не оговорён! Действующее жилищное законодательство тоже не устанавливает никаких норм, т.к. услуга добровольная. Конечно, консьерж и охрана нужны, но обсуждать их стоимость возможно только после того, как будет известен перечень их обязанностей и ответственности.

«Услуги ВЦКП», 1%. «Услуги СБ», 3%. Банки действительно берут с частных компаний в среднем 3% за приём платежей – это неприятно, но факт. Но вот услуги ВЦКП стоят не 1%, а 0,1% от суммы, либо фиксированная плата (7 руб. на сегодняшний день) за печать квитанций. Можно зайти на сайт ВЦКП и посмотреть. http://www.kvartplata.info/d/7477/index.jhtml
В интересах собственников оставить 3%, а 1% заменить на 0,1%.

«Холодное водоснабжение». Предложен тариф 17,88 руб/м3 или 163,51 руб/человек. При этом водоотведение выделено отдельно 8,94 руб/м3, в случае оплаты с человека – нет.
Норма оплаты с человека примерно соответствует городским тарифам 2008 года (небольшая разница, видимо, предусмотрена на технические нужды, что разумно), однако норма оплаты с кубометра должна быть 8,94 руб/м3 за воду и столько же за водоотведение. Необходимо исключить выделение водоотведения отдельной строкой, во избежание неясности.

«Горячее водоснабжение». Предложен тариф 39,00 руб/м3 или 175,50 руб/человек. При этом водоотведение выделено отдельно 8,94 руб/м3, в случае оплаты с человека – нет. Норма оплаты с человека соответствует городским тарифам 2008 года, однако норма оплаты с кубометра должна быть 39,00 руб/м3, включая водоотведение. Необходимо исключить выделение водоотведения отдельной строкой, во избежание неясности. 
==========

Тихий, на самом деле мы с Тигрой делаем уже готовый протокол разногласий. Но это ещё не окончательный вариант, т.к. хотелось бы, чтобы люди ещё чего-нибудь дополнили и/или поправили.
Если интересно - скиньте в личку е-мейл, я Вам вышлю готовый протокол в формате Word.

Отредактировано А+В (03-01-2009 20:47:24)

Господа! А вот интересно, у кого как с отоплением квартирок? Сегодня посмотрела на термометре внутри комнаты + 10. Как-то это маловато по любым тарифам. Пора знакомиться с упр. компанией

Значит топят снизу. В 8 корпусе.

про стеклопакеты, я сделал проще.Когда их начали устанавливать, подошел заранее показал квартиру, ребята все сделали как я захотел)))))теперь голова не болит.Там самое главное, что бы правильно поставили прокладку, между стеклопакетом и проемом, а иначе будет потеть стекло, ссырость, вообщем одни косяки..

ага главное когда есть такая возможность....
нам то сейчас что делать, просить по хорошему застройщика или самим исправлять?

Не вижу на форуме ни одной сформулированной претензии по окнам. Может быть, просто никто не озвучил?

Я уже запутался во всех этих нормах и гостах. Есть обязанность соблюдать СНиП при строительстве. А вот обязательно ли соблюдение ГОСТ?